Een goed gelegen oud appartement, maar geclassificeerd als F in de DPE, een nieuw studio in een gespannen zone met een maximaal huurprijs, een pakket Europese SCPI’s gekocht met krediet: deze drie situaties vereisen niet dezelfde strategie, niet dezelfde opzet, niet dezelfde horizon. Vastgoedbelegging in 2024 draait om zeer concrete afwegingen, waarbij het rendement minder afhankelijk is van de “goede deal” dan van de samenhang tussen het project, de financiering en de gekozen fiscaliteit.
Thermische doorlatendheid: onderhandel over de aankoopprijs voordat je de werkzaamheden begroot
We beginnen vaak met het weergegeven bruto rendement. In de praktijk is de eerste variabele die een transactie op een energie-intensief goed maakt of breekt, de werkelijke korting die bij de aankoop wordt verkregen. Een woning geclassificeerd als F of G wordt aanzienlijk onder de lokale marktprijs onderhandeld, soms met een onderhandelingsmarge die beter beoordeelde woningen niet meer bieden.
De regelgeving heeft direct invloed op deze onderhandeling. Woningen geclassificeerd als G zijn al verboden voor verhuur sinds januari 2025. De F’s volgen in 2028, de E’s in 2034. Een eigenaar die geen werkzaamheden wil uitvoeren, wordt een gedwongen verkoper, wat een kans biedt voor kopers die bereid zijn te renoveren.
Voordat je ondertekent, bereken je de kosten van de werkzaamheden met een RGE-aannemer en controleer je de geschiktheid voor MaPrimeRénov’. De klassieke valkuil: een thermische doorlatendheid kopen in een VvE waar de syndicus de isolatie van buitenaf blokkeert. In dit geval blijft de energiewinst beperkt, de DPE vordert nauwelijks, en de rentabiliteit stort in. Het is beter om de VvE-beperkingen te controleren voordat je zelfs maar over de prijs onderhandelt.
Om de beschikbare kansen in verschillende steden te vergelijken, kun je toegang krijgen tot Le Top Immobilier en filteren op type goed en geografische zone.
Netto huur rendement: de posten die de simulators vergeten
De meeste online simulators berekenen een bruto rendement (jaarlijkse huur gedeeld door aankoopprijs). Dit cijfer zegt bijna niets. Het netto rendement na kosten en belasting kan de helft lager zijn dan het bruto rendement.
Hier zijn de posten die vaak worden onderschat in een snelle berekening:
- De onroerendezaakbelasting, die varieert van eenvoudig tot drievoudig afhankelijk van de gemeente en die de afgelopen jaren aanzienlijk is gestegen in veel gemeenten.
- De leegstand: zelfs in een gespannen zone vermindert een maand zonder huurder tussen twee huurovereenkomsten het werkelijke rendement. Op een studio vertegenwoordigt een maand leegstand meer dan acht punten van gemiste opbrengsten op jaarbasis.
- De niet-terugvorderbare VvE-kosten, met name de voorzieningen voor grote werkzaamheden (gevelrenovatie, dak) die in de algemene vergadering zijn goedgekeurd.
- De kosten van uitbestede verhuurbeheer, meestal rond een paar procentpunten van de ontvangen huur, in te calculeren als je het zelf niet beheert.
Een goede reflex: vraag de drie laatste notulen van de algemene vergadering voordat je koopt. Hierin zie je de goedgekeurde werkzaamheden, de aankomende fondsenwervingen en de werkelijke staat van het gebouw.
Fiscale regeling en krediet: twee hefboomfactoren die de werkelijke rentabiliteit veranderen
De keuze van het fiscale regime is geen administratieve detail. Bij gemeubileerde verhuur maakt het werkelijke regime het mogelijk om de afschrijving van het goed, de rente op de lening en de kosten af te trekken. Overstappen van micro-BIC naar het werkelijke regime kan de belasting op huurinkomsten halveren, op voorwaarde dat het bedrag van de kosten en afschrijvingen de forfaitaire aftrek overschrijdt.
Bij ongemeubileerde verhuur is het micro-fondsregime (aftrek van dertig procent) geschikt voor eigenaren zonder lening of werkzaamheden. Zodra er een lopende lening of aftrekbare werkzaamheden zijn, wordt het werkelijke onroerendgoedregime voordeliger. De terugbetalingen variëren op dit punt afhankelijk van de resterende looptijd van de lening en het bedrag van de rente.
Krediet als hefboom voor vermogen
Leningen om te investeren blijft een relevante strategie wanneer de rente op de lening lager blijft dan het netto rendement van het goed. Met de geleidelijke stabilisatie van de rente op leningen die recent is waargenomen, worden sommige structuren weer levensvatbaar, met name over een periode van vijftien tot twintig jaar.
Vergelijk ten minste drie bancaire aanbiedingen en een makelaar blijft de meest directe manier om enkele tientallen basispunten op de rente te besparen, wat meerdere duizenden euro’s besparing op de totale looptijd van de lening betekent.
SCPI en indirecte investering: diversifiëren zonder een huurder te beheren
Voor investeerders die geen goed rechtstreeks willen beheren, bieden SCPI’s (sociétés civiles de placement immobilier) blootstelling aan de vastgoedmarkt met een lagere instapprijs. Je koopt aandelen, de beheersmaatschappij zorgt voor de aankoop, verhuur en onderhoud van de gebouwen.
De markt van SCPI’s heeft een correctiefase doorgemaakt, met prijsdalingen van aandelen in bepaalde voertuigen die in kantoren investeren. Deze correctie creëert instapmomenten voor nieuwe inschrijvers, op voorwaarde dat je twee elementen controleert:
- De financiële bezettingsgraad: deze weerspiegelt het aandeel van de huurinkomsten die daadwerkelijk zijn ontvangen ten opzichte van het totale potentieel. Een percentage onder de negentig procent wijst op moeilijkheden bij de commercialisering.
- De geografische diversificatie: SCPI’s die in verschillende Europese landen investeren, verminderen het risico dat aan één lokale markt is verbonden en profiteren soms van een gunstigere belasting op buitenlandse inkomsten.
- De inschrijvings- en beheerkosten, die het netto rendement dat wordt uitgekeerd beïnvloeden. We vergelijken deze over meerdere jaren om de werkelijke impact te evalueren.
Aandelen van SCPI’s kopen met krediet maakt het mogelijk om het hefboomeffect van klassieke huurinvesteringen te reproduceren, met volledig uitbesteed beheer. Het liquiditeitsrisico bestaat: het verkopen van je aandelen kan enkele weken, of zelfs enkele maanden duren voor bepaalde voertuigen.
De terugkeer van Noord-Amerikaanse kapitaal op de Franse markt (hun aandeel is meer dan verdubbeld tussen de eerste helft van 2025 en de eerste helft van 2026 volgens Savills Research) verandert ook de concurrentie op tertiaire activa, wat de waarderingen van SCPI’s die aan dit segment zijn blootgesteld kan beïnvloeden.
Kiezen tussen directe investering en SCPI hangt af van de beschikbare tijd, de bereidheid tot verhuurbeheer en de behoefte aan liquiditeit. Beide benaderingen vullen elkaar aan in een gediversifieerd vermogen, op voorwaarde dat je niet al je spaargeld op één voertuig of in één geografisch gebied concentreert.
