Eine gut gelegene Altbauwohnung, die jedoch im DPE mit F eingestuft ist, ein neues Studio in einer angespannten Zone mit einer Mietobergrenze, ein Paket europäischer SCPI, das mit Kredit gekauft wurde: Diese drei Situationen erfordern nicht die gleiche Strategie, nicht die gleiche Struktur, nicht den gleichen Horizont. Die Immobilieninvestition im Jahr 2024 basiert auf sehr konkreten Abwägungen, bei denen die Rendite weniger von dem „guten Plan“ abhängt als von der Kohärenz zwischen dem Projekt, der Finanzierung und der gewählten Besteuerung.
Thermische Durchlässe: Den Kaufpreis verhandeln, bevor man die Arbeiten budgetiert
Oft beginnt man mit der ausgewiesenen Bruttorendite. Vor Ort ist die erste Variable, die eine Transaktion bei einer energieintensiven Immobilie macht oder bricht, der tatsächlich beim Kauf erzielte Abschlag. Eine Wohnung mit der Einstufung F oder G wird deutlich unter dem lokalen Marktpreis verhandelt, manchmal mit einem Verhandlungsspielraum, den besser bewertete Immobilien nicht mehr bieten.
Der regulatorische Zeitrahmen wirkt sich direkt auf diese Verhandlung aus. Wohnungen mit der Einstufung G sind bereits seit Januar 2025 für die Vermietung verboten. Die F folgen 2028, die E 2034. Ein Eigentümer, der keine Arbeiten durchführen möchte, wird zum gezwungenen Verkäufer, was ein Fenster für Käufer eröffnet, die bereit sind zu renovieren.
Bevor man unterschreibt, schätzt man die Kosten der Arbeiten mit einem RGE-Handwerker und überprüft die Berechtigung für MaPrimeRénov’. Die klassische Falle: Eine thermische Durchlasswohnung in einer Eigentümergemeinschaft zu kaufen, in der der Verwalter die Außendämmung blockiert. In diesem Fall bleibt der energetische Gewinn begrenzt, der DPE verbessert sich kaum, und die Rentabilität bricht ein. Es ist besser, die Eigentümergemeinschaftsbedingungen bereits vor der Preisverhandlung zu überprüfen.
Um die verfügbaren Möglichkeiten in mehreren Städten zu vergleichen, kann man Le Top Immobilier besuchen und nach Immobilientyp und geografischer Zone filtern.
Netto-Mietrendite: Die Posten, die die Simulatoren vergessen
Die meisten Online-Simulatoren berechnen eine Bruttorendite (Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis). Diese Zahl sagt fast nichts aus. Die Netto-Rendite nach Kosten und Besteuerung kann die Bruttorendite um die Hälfte unterschreiten.
Hier sind die Posten, die oft in einer schnellen Berechnung unterschätzt werden:
- Die Grundsteuer, die je nach Gemeinde von einfach bis dreifach variiert und in den letzten Jahren in vielen Gemeinden erheblich gestiegen ist.
- Die Mietausfälle: Selbst in angespannten Zonen reduziert ein Monat ohne Mieter zwischen zwei Mietverträgen die tatsächliche Rendite. Bei einem Studio entspricht ein Monat Leerstand mehr als acht Punkten an entgangenem Gewinn im Jahr.
- Die nicht rückforderbaren Eigentümergemeinschaftskosten, insbesondere die Rücklagen für größere Arbeiten (Fassadensanierung, Dach) die in der Eigentümerversammlung beschlossen wurden.
- Die Kosten für die delegierte Mietverwaltung, die normalerweise einige Prozentpunkte der eingezogenen Miete ausmacht, wenn man nicht selbst verwaltet.
Ein guter Reflex: Vor dem Kauf die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung anzufordern. Dort erkennt man die beschlossenen Arbeiten, die bevorstehenden Mittelabrufe und den tatsächlichen Zustand des Gebäudes.
Steuerregime und Kredit: Zwei Hebel, die die tatsächliche Rentabilität verändern
Die Wahl des Steuerregimes ist kein administratives Detail. Bei möblierten Vermietungen ermöglicht das reale Regime, die Abschreibung der Immobilie, die Zinsen und die Kosten abzuziehen. Der Wechsel vom Mikro-BIC zum realen Regime kann die Besteuerung der Mieteinnahmen halbieren, vorausgesetzt, die Höhe der Kosten und Abschreibungen übersteigt den Pauschalabzug.
Bei unmöblierten Vermietungen eignet sich das Mikro-Grundsteuerregime (Abzug von dreißig Prozent) für Eigentümer ohne Kredit oder Arbeiten. Sobald ein laufender Kredit oder abzugsfähige Arbeiten vorhanden sind, wird das reale Grundsteuerregime vorteilhafter. Die Rückflüsse variieren in diesem Punkt je nach verbleibender Laufzeit des Kredits und der Höhe der Zinsen.
Kredit als Hebel für Vermögen
Das Ausleihen zur Investition bleibt eine sinnvolle Strategie, wenn der Kreditzins unter der Netto-Rendite der Immobilie liegt. Mit der schrittweisen Stabilisierung der Kreditzinsen, die kürzlich beobachtet wurde, werden einige Strukturen wieder rentabel, insbesondere über Laufzeiten von fünfzehn bis zwanzig Jahren.
Mindestens drei Bankangebote und einen Makler zu vergleichen bleibt der direkteste Weg, um einige Basispunkte beim Zinssatz zu gewinnen, was mehrere tausend Euro an Ersparnissen über die Gesamtlaufzeit des Kredits bedeutet.
SCPI und indirekte Investitionen: Diversifizieren, ohne einen Mieter zu verwalten
Für Investoren, die keine Immobilien direkt verwalten möchten, bieten SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) eine Exposition gegenüber dem Immobilienmarkt mit einem niedrigeren Einstiegspreis. Man kauft Anteile, die Verwaltungsgesellschaft kümmert sich um den Erwerb, die Vermietung und die Instandhaltung der Immobilien.
Der Markt der SCPI hat eine Korrekturphase durchlaufen, mit Preisrückgängen bei Anteilen bestimmter Büro-Investitionsvehikel. Diese Korrektur schafft Einstiegspunkte für neue Zeichner, vorausgesetzt, zwei Elemente werden überprüft:
- Die finanzielle Auslastungsquote: Sie spiegelt den Anteil der tatsächlich erhaltenen Mieten im Verhältnis zum gesamten Potenzial wider. Eine Quote unter neunzig Prozent signalisiert Vermarktungsschwierigkeiten.
- Die geografische Diversifizierung: SCPI, die in mehreren europäischen Ländern investieren, reduzieren das Risiko, das mit einem einzelnen lokalen Markt verbunden ist, und profitieren manchmal von einer günstigeren Besteuerung auf ausländische Einkünfte.
- Die Zeichnungs- und Verwaltungskosten, die die netto ausgeschüttete Rendite belasten. Man vergleicht sie über mehrere Jahre, um die tatsächlichen Auswirkungen zu bewerten.
Der Kauf von SCPI-Anteilen mit Kredit ermöglicht es, den Hebeleffekt der klassischen Mietinvestition zu reproduzieren, mit einer vollständig delegierten Verwaltung. Das Liquiditätsrisiko besteht: Der Verkauf seiner Anteile kann mehrere Wochen oder sogar Monate bei bestimmten Vehikeln in Anspruch nehmen.
Die Rückkehr nordamerikanischer Kapitalien auf den französischen Markt (ihr Anteil hat sich zwischen dem ersten Halbjahr 2025 und dem ersten Halbjahr 2026 laut Savills Research mehr als verdoppelt) verändert auch die Konkurrenz um tertiäre Vermögenswerte, was die Bewertungen der SCPI, die diesem Segment ausgesetzt sind, beeinflussen kann.
Die Wahl zwischen direkter Investition und SCPI hängt von der verfügbaren Zeit, der Neigung zur Mietverwaltung und dem Bedarf an Liquidität ab. Beide Ansätze ergänzen sich in einem diversifizierten Vermögen, vorausgesetzt, man konzentriert sein gesamtes Erspartes nicht auf ein einziges Vehikel oder eine einzige geografische Zone.
